房子出租10年 房客賴著不走 為什麼請神容易送神難？
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房子出租10年
房客賴著不走
為什麼請神容易送神難？志明當初因為同情春嬌獨自一人在台北打拼，出租時未簽租約，住了10多年後，近日想將房子收回處理，結果對方竟賴著不走，令志明苦惱不已。
一、「不定期租約」的定義:
1. 一開始租賃契約就沒有訂定期限的情形
2. 租約如果超過一年但沒有簽立字據，也算是不定期租約。
3. 原本租約期滿，但房客繼續繳錢，房東也繼續收錢，沒有提出反對意見，也會被視為以不定期租約續約。
二、不定期租約如何終止？
民法原則上規定雙方是可以隨時終止契約，但限制房東需於一定時間通知房客解約。但民法是普通法，因此談到終止不定期租約，這時要看的是特別法的土地法100 條，房東可以收回房屋的6種情形：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反《民法》第443條第1項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
三、不定期租約非經公證程序，不得主張買賣不破租賃。換句話說房東可以進行買賣。
1.何謂買賣不破租賃?
原則:民法規定出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
例外:於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
所謂的買賣不破租賃，係立法者為了保障承租人之權益，只要在租賃期間，縱使所有權有因買賣、法拍等情事而有變動之情況，租賃契約對於受讓人仍繼續存在。實務上常見債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，故要求租約五年以上或不定期租約需經公證始可保有買賣不破租賃之權益。故一般如果租約超過5年或是租約根本沒有定期限，強烈建議進行公證，避免權益受損。
律師建議如果發現租約快到期了，在租約到期前一個月以存證信函方式通知對方不再續約，若租約到期後才發現租約已到期仍可以寄存證信函要求重新簽定租賃契約，房東應於租約到期前主動聯繫房客重新訂立新約，不想續約也可以存證信函方式通知不再續租。
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