公寓大廈漏水問題 該如何解決?
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公寓大廈漏水問題 該如何解決?
您的社區有露台漏水、浴廁管線破裂發生滲漏、共同壁及樓地板間管線破裂造成漏水、屋頂、走廊等共用部分漏水問題嗎?
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據新聞報導張婦與林男是公寓的鄰居，張婦因房屋老舊漏水，但被林男拒絕。張婦一狀告進法院，法院找來建築師公會鑑定。法院認為，化糞池是公寓的主要設備，且為共同使用，張婦住處化糞管既然銹蝕破裂漏水，確實有進入林男一樓屋內修繕的必要性，依公寓大廈管理條例規定，判林男敗訴，應容許張婦進入他屋內修繕，還要負擔裁判費三千元、鑑定費十二萬元。可上訴。
律師表示，樓上鄰居因維護、修繕共同管線，依公寓大廈管理條例第六條規定，房屋土地所有權人必須退讓，不得拒絕鄰居，有容忍鄰居進入家中修繕的義務。全案若依此判決確定，屆時如果林男仍拒絕張婦進屋，張婦可持勝訴判決書，向法院民事執行處聲請強制執行，由執行官會同警察與施工人員，強行進入林男家中修繕化糞管與化糞池。
一、公寓大廈之修繕、管理、維護費用，應由誰來負擔?
依照公寓大廈管理條例規定，公寓大廈可區分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部分」，
(一)專有部份
1.「專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，
且為區分所有之標的者，通常即是指各區分所有權人所擁有之住家部分。
2.專有部分之修繕責任
專有部分之修繕責任應由各該區分所有權人負責。
(二)共用部分
1.「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
2.共用部分之修繕責任，原則上由管委會以公共基金支付或各區分所有人按比例分擔，但若修繕責任是因可歸責區分所有權人或住戶而造成，則由該區分所有權人或住戶負責。
(三)約定專用部分
1.「約定專用部分」指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
2.約定專用部分之修繕責任
其本質雖屬共用部分，但因類似於專有部分之使用性質，是以其修繕責任係比照前述專有部分之修繕責任，由該特定區分所有權人負責。
(四)約定共用部分
1.「約定共用部分」指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
2. 約定共用部分之修繕責任
其本質雖屬於專有部分，但因類似於共用部分之使用性質，是以其修繕責任即比照上述共用部分之修繕責任，原則上由管委會以公共基金支付或各區分所有人按比例分擔，但若修繕責任是因可歸責區分所有權人或住戶而造成，則由該區分所有權人或住戶負責。
二、住宅內天花板漏水或頂樓天台漏水，究應由誰負擔修繕責任？
(一)公寓大廈之管理、維護費用由誰負擔，須視該受損之部份屬於專有部分或共用部分而定。如係「住家私有管線」之問題導致漏水，因住家私有管線乃各區分所有權人所有，屬「專有部分」，
修繕責任應由各該區分所有權人負責。
(二)反之，如漏水情形屬於「公共排水管線」之問題所導致，則必須再區分該漏水情形是否可歸責於特定區分所有權人或住戶所致。
1.如係因公共排水管線損壞導致住宅天花板或頂樓天台有漏水情形，原則上應由管委會負擔修繕責任，
2.但如該漏水情形實際上是因某特定住戶維修私有管線時，不慎損壞公共管線所致，該公共管線之修繕責任應由該住戶負擔。
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